Imagine um empreendimento residencial desenvolvido desde o início para locações. Gestão profissional, operação centralizada, experiência de moradia mais prática e adaptada a novos estilos de vida… esse é o multifamily, um modelo consolidado nos Estados Unidos e que vem redesenhando o mercado imobiliário no Brasil. Além disso, esse modelo tem crescido rápido (e não é […]
Imagine um empreendimento residencial desenvolvido desde o início para locações. Gestão profissional, operação centralizada, experiência de moradia mais prática e adaptada a novos estilos de vida… esse é o multifamily, um modelo consolidado nos Estados Unidos e que vem redesenhando o mercado imobiliário no Brasil.
Além disso, esse modelo tem crescido rápido (e não é por acaso). A busca por moradias mais práticas, o aumento de pessoas vivendo sozinhas nas cidades e o desejo por contratos mais flexíveis vêm induzindo a população a procurar por imóveis voltados exclusivamente ao aluguel. Segundo projeções da consultoria SiiLA e da coluna Genoma Imobiliário (Exame), esse avanço considera empreendimentos já em operação, em construção ou oficialmente anunciados. Com isso, o multifamily vem se consolidando como uma das grandes apostas do setor imobiliário brasileiro.
O crescimento acelerado do multifamily
Para analisarmos esse crescimento, vale começar olhando para o cenário nos Estados Unidos, onde o multifamily já está consolidado: segundo o Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard, em 2023, havia aproximadamente 960 mil unidades multifamiliares em construção nos EUA, o maior volume dos últimos 50 anos. Já são cerca de 14,5 milhões de apartamentos espalhados pelas maiores regiões metropolitanas do país. Esse formato movimenta mais de 3 bilhões de dólares por dia e chega a gerar 1,3 trilhão por ano em impacto econômico. Além disso, toda essa engrenagem envolve mais de 12 milhões de pessoas, entre profissionais da construção, gestão, operação dos imóveis, entre outros.
Já no Brasil, o multifamily ainda está em um estágio inicial, mas segue em ritmo acelerado. Segundo levantamento da plataforma SiiLA, o país já ultrapassa a marca de 11 mil unidades operacionais, com uma taxa média de ocupação de 82% até o fim de 2024. Só nos últimos 12 meses, foram entregues cerca de 1,8 mil novos apartamentos (a maioria em São Paulo, seguida por Minas Gerais e Paraná).
Mesmo que o epicentro ainda esteja em São Paulo, o movimento já começa a se espalhar. Cidades como Belo Horizonte, Curitiba e Recife despontam como novas apostas no radar de fundos e gestoras institucionais (abrindo espaço para descentralização e capilaridade da oferta).
Por trás disso, como dito anteriomente, estão as diversas mudanças no jeito de viver nas cidades somado ao interesse de investidores em uma renda mais previsível e com menos dor de cabeça na hora dos custos.
Novo estilo de vida, novas exigências do mercado
Entre 2016 e 2022, o número de brasileiros que moram de aluguel passou de 18,5% para 21%, de acordo com o IBGE. Por trás desse movimento, há uma transformação no comportamento, principalmente entre os mais jovens, que trocam a ideia de “ter um imóvel” pela liberdade de se mover, testar novos bairros e buscar mais praticidade no dia a dia.
Ao mesmo tempo, vem crescendo também o número de famílias menores e domiciliadas com apenas uma pessoa, sobretudo nas grandes cidades. Isso impulsiona a procura por moradias compactas, bem localizadas e com estrutura pronta para morar.
É justamente esse tipo de demanda que o multifamily vem conseguindo atender: imóveis que acompanham o ritmo de vida urbano e oferecem mais do que espaço, entregam conveniência e exigem uma operação pensada para escalar com eficiência. Ao contrário do modelo tradicional, com unidades espalhadas, contratos individuais e gestão descentralizada, esse formato concentra todas as moradias sob uma só administração, o que facilita o controle e reduz dores de cabeça.
Com gestão profissional e estrutura padronizada, é possível reduzir atrasos no pagamento, prever melhor a ocupação dos imóveis e até mesmo planejar receitas com mais segurança. Na prática, isso significa mais estabilidade e menos “surpresas” no dia a dia.
Da moradia premium à solução escalável
O multifamily começou no nosso país com foco no público de alto padrão, contudo, esse cenário já mudou. Hoje, novos empreendimentos estão sendo pensados também para as classes B e C, com soluções mais acessíveis e voltadas à eficiência na operação. Alguns diferenciais são os contratos mais curtos (entre 3 e 12 meses), o uso de tecnologia para facilitar a gestão dos prédios, manutenção preventiva e serviços extras que ajudam na rotina, como lavanderia compartilhada, espaços para pets, academia, etc.
A cidade de São Paulo, por exemplo, tem impulsionado essa transformação por meio de políticas públicas como o programa “Requalifica Centro”, que incentiva a reforma de prédios antigos em regiões centrais para uso residencial. Isso abre caminho para que o multifamily chegue a áreas mais bem localizadas e com potencial de revitalização.
Junto a isso, a chegada de operadores internacionais, como a Brookfield e a Greystar, tem trazido mais organização ao setor. Eles ajudam a aplicar boas práticas que já funcionam em outros países, com foco em gestão profissional e resultados consistentes, algo que vem atraindo cada vez mais investidores.
Como identificar boas oportunidades para investir
Embora ainda emergente, o multifamily já oferece alternativas reais para quem deseja investir em imóveis com foco na geração de renda. Confira a seguir algumas orientações para avaliar o potencial de um bom projeto:
A Fictor acompanha de perto a consolidação desse mercado no Brasil.
Mais do que uma tendência, o multifamily representa uma nova lógica de ocupação urbana. E para quem busca investir em imóveis com foco em recorrência e estabilidade, entender essas transformações é essencial.
Na Fictor, conectamos capital, dados e visão estratégica para impulsionar operações sustentáveis e inteligentes no mercado imobiliário. Acreditamos que o multifamily não é apenas sobre unidades para alugar, é sobre construir cidades mais dinâmicas, acessíveis e eficientes.
Quer acompanhar essa transformação de perto? No episódio mais recente do podcast, SiiLA Abelardo Sá, diretor do setor de Infraestrutura da Fictor, comenta os bastidores do avanço do multifamily no Brasil, as engrenagens por trás de uma operação bem estruturada e onde estão as oportunidades para investidores atentos. Vale o play.
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